Para muchas personas, el mayor miedo antes de acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad no son las deudas en sí: es perder el hogar. Es una preocupación legítima, pero en la mayoría de los casos tiene solución.
En Olcina Abogados analizamos la situación hipotecaria de cada cliente antes de elegir la vía del procedimiento, porque de esa elección depende directamente si conservas o no la vivienda. La respuesta no es la misma para todos: depende de cuánto debes de hipoteca y de cuánto vale tu casa hoy en el mercado.
1. La pregunta clave: ¿debes más o menos de lo que vale tu casa?
Este es el dato que determina la estrategia. No es una cuestión de buena voluntad ni de lo que el juez quiera: es un análisis económico concreto que hacemos antes de presentar la demanda.
| Tu situación | Vía recomendada | ¿Conservas la casa? |
| La hipoteca pendiente es igual o mayor que el valor de mercado | Concurso sin masa con exoneración directa | Sí, en la mayoría de los casos |
| La hipoteca pendiente es menor que el valor de mercado | Plan de pagos sin liquidación previa | Sí, a cambio de un compromiso de pago |
| No tienes hipoteca pero sí otros bienes | Depende del perfil completo | Se estudia caso por caso |
2. Si debes más de lo que vale tu casa: concurso sin masa
Cuando la deuda hipotecaria supera el valor real de mercado de la vivienda, vender la casa no aportaría nada a los acreedores ordinarios: el banco hipotecario se quedaría con todo el producto de la venta y el resto de acreedores no cobrarían nada.
En estos casos orientamos el procedimiento hacia el concurso sin masa. El juez comprueba que la liquidación del inmueble no generaría beneficio para los acreedores, por lo que la vivienda queda excluida del proceso. Tú continúas pagando la cuota hipotecaria con normalidad y el resto de tus deudas se exoneran.
Qué es la «venta antieconómica»: este es el término técnico que utilizamos ante el juez para justificar que vender la casa no tiene sentido económico. Se acredita aportando una tasación actualizada del inmueble y el certificado de deuda hipotecaria pendiente. Cuando el saldo vivo de la hipoteca es igual o superior al valor de tasación, la venta es antieconómica y el juez excluye el inmueble de la liquidación.
Condición imprescindible: la hipoteca debe estar al día o con atrasos asumibles que se puedan regularizar al inicio del proceso. Si hay un procedimiento de ejecución hipotecaria ya iniciado, el análisis es diferente y hay que actuar con urgencia.
3. Si debes menos de lo que vale tu casa: plan de pagos
Cuando el valor de mercado de la vivienda supera la hipoteca pendiente, la situación es diferente. Si se acudiese al concurso sin masa, el juez podría ordenar la venta porque sí generaría un excedente para los acreedores.
En este caso la vía correcta es la exoneración con plan de pagos sin liquidación previa. A cambio de un compromiso de pago sostenible durante un periodo determinado, el juez permite que conserves la vivienda y el resto de tus bienes principales. Al finalizar el plan, lo que no hayas podido pagar queda cancelado definitivamente.
¿Cuánto hay que pagar y durante cuánto tiempo?
La cuota del plan se calcula sobre lo que realmente puedes pagar después de cubrir tus gastos básicos y los de tu familia. No hay un porcentaje fijo: es un análisis individualizado que hacemos en la primera consulta.
Respecto a la duración, los criterios judiciales de 2026 han precisado cuándo aplica cada plazo:
| Duración | Cuándo se aplica |
| 3 años | Caso general: cuando el deudor tiene ingresos regulares y el plan es viable con sus recursos actuales. |
| 5 años | Cuando no se liquida la vivienda habitual o cuando el cumplimiento del plan depende de cómo evolucione la renta futura del deudor. |
En los criterios judiciales de 2026 se ha establecido además que el plan de pagos y el concurso sin masa son vías excluyentes: no se puede solicitar el plan de pagos dentro de un concurso sin masa. Por eso la elección de la vía antes de presentar la demanda es determinante. Lo explicamos en detalle en nuestro artículo sobre criterios judiciales 2026.
4. La condición que no tiene excepción: la hipoteca al día
Independientemente de la vía que se elija, conservar la vivienda requiere que la hipoteca esté al corriente de pago o que pueda regularizarse al inicio del proceso. La Ley de Segunda Oportunidad puede cancelar tus préstamos personales, tarjetas y deudas con proveedores, lo que en muchos casos libera suficiente dinero mensual para poder atender la hipoteca sin problemas.
Si en este momento tienes dificultades para pagar la hipoteca además de las otras deudas, es importante analizarlo antes de iniciar el procedimiento. En algunos casos la solución pasa por una negociación de carencia hipotecaria previa con el banco, que gestionamos de forma paralela al inicio del proceso concursal.
5. Comparativa de vías: ¿cuál es mejor para ti?
| Característica | Concurso sin masa | Plan de pagos |
| Vivienda habitual | Protegida si la hipoteca ≥ valor de mercado | Protegida a cambio de plan de pagos |
| Resto de bienes | Se liquidan si tienen valor | Se conservan |
| Plazo del proceso | 3 a 6 meses (más ágil) | 3 a 5 años |
| Pago a acreedores | No hay pago adicional | Cuota mensual sostenible |
| Perfil ideal | Hipoteca alta, pocos bienes adicionales | Casa con patrimonio neto positivo |
| Deuda con Hacienda/SS | Exonerable dentro de los límites | Exonerable dentro de los límites |
6. Preguntas frecuentes
¿Puedo acogerme a la LSO si tengo la hipoteca en mora?
Depende de cuántos meses de mora y de si el banco ha iniciado ya la ejecución hipotecaria. Si la ejecución no ha comenzado, en muchos casos es posible regularizar los atrasos al inicio del procedimiento concursal. Si ya hay ejecución en marcha, hay que actuar con urgencia. Consúltanos cuanto antes.
¿Qué pasa si mi casa vale más que la hipoteca pero no tengo ingresos para el plan de pagos?
Es un caso que requiere análisis individualizado. Puede haber opciones intermedias, como un plan de pagos con cuota mínima basada en ingresos futuros esperados, o en algunos casos la liquidación de la vivienda con protección de una parte del producto de la venta para el deudor.
¿La segunda residencia también está protegida?
No de la misma forma. La protección especial aplica a la vivienda habitual. Una segunda residencia puede entrar en la masa de liquidación si tiene valor para los acreedores. Hay excepciones según el perfil del caso.
¿El banco hipotecario puede oponerse al plan de pagos?
Sí, los acreedores pueden personarse en el procedimiento. Por eso la preparación del plan es clave: debe ser realista, sostenible y estar bien fundamentado. Lo explicamos en el apartado de acreedores en nuestro artículo sobre criterios judiciales 2026.
¿Qué bienes adicionales puedo conservar además de la casa?
El vehículo, el mobiliario doméstico y las herramientas de trabajo están protegidos en la mayoría de los casos. Lo detallamos en nuestro artículo sobre qué bienes puedes conservar.
¿Puedes salvar tu casa?
La respuesta depende de dos datos concretos: cuánto debes de hipoteca y cuánto vale tu vivienda hoy. En Olcina Abogados hacemos ese análisis en la primera consulta, sin coste y sin compromiso, y te decimos con claridad qué vía es la adecuada para tu caso y qué probabilidades reales tienes de conservar tu hogar.
